아파트 가격

아파트 가격이 계속 빠진다.

작년만 해도 10억 아파트는 우스웠고, 뭔가 이제라도 사야 하나?

라는 심리가 불과 3달, 4달 정도만에 확 꺾인 거 같다.

정말 분위기가 이렇게 갑자기 바뀌나...? 하는 생각이 들 정도이다.

소위 '전문가'라는 사람들 역시 태세 전환이 빠르다.

작년, 좀 더 최근에는 올해 초까지 부동산은 '대세 상승'일 것이라고 자신감 있게 말했던 사람들도 이제는 스텐스를 바꾼 거 같다.

어떤 짤에는 '부동산 영끌 5적'이라고 해서 을사 5적과 비교하는 짤도 나오는 거 보면,

영 끌 했던 사람들 - 특히나 작년 여름 - 입장에서 요즘에 뉴스만 보면 화가 날 것이다.

영 끌의 문제는 주식에서 초보들은 하지 말라고 하는 '레버리지'의 극대화 이기 때문이다.

간단하게 레버리지를 설명하자면,

주식에서 1,000원짜리 주식이 10,000원으로 오른다는 가정하에,

내가 1,000원 투자했으면, (1주)

투자원금 1,000원/매매차익 10,000 - 1,000 = 9,000원 수익률 900%.

 

내가 1,000원 투자, 여기서 차입 9,000원, 총 10,000원 투자한다면, (10주)

투자원금 1,000/매매차익 100,000 - 1,000 - 9000 = 90,000원 수익률 9,000%(이자비용 없다고 가정)

즉, 부채를 사용해 수익을 극대화하는 것이다.

 

하지만, 이때는 말 그대로 수익이 났을 경우이고, 하락한다면 상황이 달라진다.

주식이 1,000원에서 0원으로 상장폐지가 되었다고 가정하면,

내가 1,000원 투자했으면, (1주)

투자원금 1,000원/매매 차손 0 -1,000 = -1,000원 수익률 -100%.

 

내가 1,000원 투자, 여기서 차입 9,000원, 총 10,000원 투자한다면, (10주)

투자원금 1,000원/매매 차손 0 - 1,000 - 9,000 = -10,000 수익률 -1,000%(이자비용 없다고 가정)

 

파생상품시장에서는 레버리지를 얼마나 쓰냐에 따라, 청산이 되어버리기도 한다.

만약 내가 10,000원이 원금/10,000원 차입해서 롱 포지션에 걸었는데, 시장이 하락하면 손실이 나기 시작해서

기초자산이 -50%를 찍는 순간 내 원금이 0원이 되어버린다.

즉, 레버리지를 쓰면 방향을 맞추는 것도 중요하지만, 기초자산의 가격이 단순 선형으로 이어지는 게 아니라 오르락내리락하면서 크게 우상향, 크게 우하향하기 때문에 중간에 오르락내리락하는 정도가 내가 예측한 한도 내에서 오르락내리락해야 한다. 즉, 위와 같이 롱에 걸었는데, 기초자산이 -51%를 찍고 그 후에 200% 올라도, 나는 -50% 된 시점에 청산당해서 돈이 0원이 찍혀버리기 때문에, 최종적으로 200%가 올라도 난 0원이 된다.

 

여하튼, 부동산 시장도 영끌족을 위와 같은 레버리지를 쓴 사람들이라고 생각한다.

레버리지를 쓰면 부동산이 '오를 땐' 너무나 행복하다.

내가 돈이 6억 있었는데, 4억 빌려서 10억짜리를 샀는데, 이게 20억 원이 되었다?

그럼 6억으로 14억 번 것이니깐.

하지만 위에 사례와 같이 하락장일 때는 내 돈이 '녹는' 경험을 하게 될 것이다.

위의 파생상품처럼, 10억짜리가 20억 찍고, 4억이 되면, 나는 잠깐 14억 번 것처럼 기분 좋았다가, 이제 돈 0원이 되어버리는 상황이니깐.

소위 '고수'들은 저 20억 때에 팔았을 것 같다.

물론 은행에서 아파트라는 담보는 우리나라에서 어떤 상품보다 담보가치가 보장되는 담보물 중의 하나다.

그러므로 10억짜리가 20억 찍고 4억 원이 된다고 해서, 강제 상환하는 일은 없을 것이다.

왜냐면 아파트 대출은 대부분 20년, 30년 정도의 장기간이고, 그 기간 동안 이자와 원금을 꾸준히 상환한다면 은행 입장에서는 상관없을 것이기 때문이다.

변동금리로 대출을 받은 사람 입장에서는 이자가 올라서 확실히 부담은 될 것이다.

이보다 더 힘든 상황에 처한 사람들은 '사업자 담보대출'을 받은 사람들일 것이다. 

이 사람들은 20년, 30년의 상황이 아니라 단기기 때문에, 만기가 도래했을 경우, 은행 입장에서 만기연장을 해줄지는...?

 

여하튼 부동산 전문가라는 사람들, 특히 XX 부동산 소장, XX 연구소장 들은 글쎼....

주식시장에서도 노벨상 탄 사람들도 돈을 잃는 사람이 오히려 더 많은데,

얼마나 연구하고 공부를 하셨길래 전문가라고 하시는지......

상승장 일 때는 '그럴싸한' 얘기만 해도 된다.

가상화폐만 해도 미칠 듯한 상승장에서는 - 직업에 귀천은 없다지만 - 아프리카 BJ 몇몇 분이 금융 전문가라고 해서 코인 시장을 예측하고 그랬고, 맞는 듯했으니깐.

 

요즘 어떤 분들은 그런다.

서울 집값은 30%는 더 빠질 것이다, 40%는 더 빠질 것이다, 50%는 더 빠질 것이다..... 등 등.

나는 그렇게 생각한다.

어떠한 물건의 '적정가'는 그 상황에 따라 변하는 것이라고.

단순히 P*라는 것이 단순하게 정의할 수 있는 것이 아니고, 엄청나게 많은 변수로 인해 결정되는 것이고, 그 변수의 가중치 또한 다르다고.

금리 상승? 맞다. 당연히 부동산의 '수요'측면에 커다란 영향을 미친다.

하지만, 부동산 공급이 쏟아진다면? 공급이 늘어나면 가격은 떨어진다.

즉, 어떠한 한 가지로 '적정가'를 구할 수 있다는 것은 오만이다.

 

사람은 가격이 '쌀 때' 사고 싶어 한다. 즉, 바닥에서 사고 싶어 한다.

하지만 주식해본 분들은 다들 알 것이다. '바닥'을 잡기가 정말 어렵다고.

지금의 부동산 시장은 대부분 이런 시선인 것 같다.

지금보다 '조금만 더 떨어지면 사보고픈데?'라는 사람들이 상당히 있는 느낌이다.

즉, 아직도 초입 구간인 것 같다.

단순히 가격이 고정 대비 얼마 얼마 하락해야 적정 가다?

금리가 오르길 멈춘다고 가격 하락이 멈출까?

아니면 바닥이라는 신호니 이제 반등의 시작일까?

나는 모른다라고 생각한다.

차라리 사회의 현상을 읽는 게 바닥임을 파악하는데 더 유리하다고 생각한다.

소위 말해 바닥이라면 IMF 때 펀드매니저 중에 안타깝게 목숨을 끊는 분들이 있듯이,

정말 그 정도의 상황이 와야 바닥이라고 생각한다.

 

예전에 임용고시를 준비하던 친구들이 코인을 해보는 게 어떨까?

주식 한번 안 해본 내 동생도 코인을 하면 돈 많이 번다는데?

이런 이야기가 나왔을 때가 있다.

내가 그때 든 생각이 있다.

'아 이제 진짜 고점이구나'

전혀 관심도 없는 친구들이 관심을 갖는다는 것은 말 그대로 상투.

반대로 바닥이라는 상황에서는,

부동산 관련 유튜브 조회수도 안 나오고, 사람들이 '관심 자체가 없을 때'가 바닥이라고 생각한다.

아직은 아닌 거 같다.

 

사람들이 관심이 확 줄어들어서 모였을 때도 부동산에 '부'자도 안 나올 때.

그때가 바닥이다.